Vendre une partie de son terrain peut être une solution intéressante pour générer des revenus supplémentaires, agrandir son jardin ou même créer un nouvel espace habitable. Mais avant de se lancer dans cette démarche, il convient de bien préparer son projet en suivant certaines étapes clés.
Evaluer la faisabilité du projet
Pour commencer, il est essentiel d’évaluer la faisabilité de votre projet. Il faut savoir que pour bien mettre en vente une partie de votre terrain, il faut prendre en compte plusieurs critères :
- La superficie : assurez-vous que la partie de terrain restante après la vente soit suffisamment grande pour répondre à vos besoins et envies. Par exemple, si vous souhaitez conserver un grand jardin, calculez la surface nécessaire et comparez-la avec la surface totale de votre terrain.
- Le plan local d’urbanisme (PLU) : ce document, disponible en mairie, définit les règles d’urbanisme applicables dans votre commune. Consultez-le pour vérifier si votre terrain est constructible et quelle est la densité maximale autorisée.
- Les contraintes techniques : certains terrains peuvent présenter des difficultés particulières en matière de construction (pente, nature du sol, etc.). Renseignez-vous auprès d’un spécialiste pour déterminer si ces contraintes sont surmontables ou non.
Mettre en place une stratégie de vente adaptée
Une fois que vous avez déterminé que votre projet est faisable, il est temps de mettre en place une stratégie de vente efficace. Pour cela, plusieurs étapes sont nécessaires :
- Faire appel à un géomètre-expert : cet expert pourra mesurer précisément la surface de votre terrain et délimiter les parcelles à vendre. Ce plan permettra ensuite d’établir le bornage définitif du terrain.
- Définir le prix de vente : pour fixer le prix de vente, tenez compte des prix pratiqués dans votre secteur, de la qualité de votre terrain (constructibilité, situation géographique, etc.) et des frais annexes (notaire, taxes, etc.). N’hésitez pas à consulter des professionnels pour obtenir une évaluation réaliste et juste.
- Trouver un acquéreur : pour vendre rapidement votre parcelle, veillez à diffuser largement l’annonce de vente (sites immobiliers, réseaux sociaux, bouche-à-oreille, etc.). Egalement, soyez disponible et réactif pour répondre aux questions des potentiels acheteurs et organiser des visites du terrain.
Bien préparer les documents nécessaires
Pour conclure la vente, plusieurs documents sont indispensables :
- Le certificat d’urbanisme : ce document, délivré par la mairie, atteste que votre terrain est constructible et précise les règles d’urbanisme applicables. Il doit être remis à l’acquéreur avant la signature de l’acte de vente.
- Le plan de bornage : réalisé par un géomètre-expert, ce document indique les limites précises des parcelles à vendre. Il est également nécessaire pour obtenir le certificat d’urbanisme.
- L’attestation de non-préemption : la mairie dispose en effet d’un droit de préemption sur votre terrain si elle estime que sa cession présente un intérêt public. Pour connaître cette décision, vous devez envoyer une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie qui disposera d’un délai de deux mois pour exercer ou non son droit de préemption.Ces éléments sont sollicités par le notaire mandaté préalablement à la signature d’une promesse de vente, ou à partir de la signature de la vente définitive. Une fois le dossier complet, les diagnostics obligatoires obtenus, les conditions prévues dans la promesse levées, celui-ci se rapprochera des différentes parties pour organiser un rendez-vous de signature.
Gérer les aspects juridiques et administratifs
La vente d’une partie de terrain implique de nombreux aspects juridiques et administratifs qu’il convient de maîtriser :
Tenir compte des servitudes
- Les servitudes légales sont des obligations imposées par la loi, telles que le respect des distances réglementaires entre deux bâtiments, les limitations de hauteur des constructions, etc.
- Les servitudes conventionnelles sont des droits particuliers accordés à un voisin ou à un tiers, ou suite à la division des parcelles, tels que le passage d’une canalisation, l’accès à un garage, etc. Ces servitudes doivent être mentionnées dans l’acte de vente. L’intervention du géomètre à l’occasion de la division de la parcelle permet de recenser les servitudes créées à l’occasion de la division parcellaire. Ce géomètre carthographiera ces réseaux, qui seront mentionnés dans la vente.
Créer une division foncière
Lorsque vous vendez une partie de votre terrain, vous devez obligatoirement créer une nouvelle parcelle cadastrale. Ce processus est réalisé par le géomètre-expert et doit être enregistré auprès du service de la publicité foncière. Cet enregistrement peut être préalable au fait d’avoir trouvé un acquéreur, mais bien souvent, la division foncière sera actée dans la vente de la parcelle au profit de l’acquéreur.
Tenir compte des taxes et impôts
Plusieurs taxes et impôts peuvent s’appliquer lors de la vente d’une partie de terrain :
- La taxe sur la plus-value immobilière : il s’agit d’un impôt appliqué sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de votre terrain. Cet impôt se décompose entre la part imposée à l’impôt sur le revenu (19%) et la part correspondant aux cotisations sociales (17,2% au total avec des réductions possibles selon le cas). La durée de détention permet d’ajuster le calcul en tenant compte d’abattement. La durée de détention permet de bénéficier d’abattement qui progressent à mesure de la durée de détention du bien. L’exonération au titre de la durée de détention est totale au bout de 30 ans de durée de détention. A partir de 22 ans de durée de détention, l’impôt sur le revenu de 19% est totalement exonéré.Les cas d’exonération sont limitativement énumérés par l’administration fiscale. Le notaire en charge de votre dossier de vente, pourra estimer le montant de l’impôt dû et effectuer des simulations préalables.
- La taxe d’aménagement: elle peut être due si vous créez un nouvel espace constructible à l’occasion de la vente d’une partie de votre terrain. Son montant varie en fonction de la surface créée et de la commune dans laquelle se situe le terrain.
- La taxe sur la première cession de terrain devenu constructible : il s’agit d’une taxe votée au niveau communal. Il existe des cas d’exonérations possibles. Votre conseil effectuera les vérifications nécessaires pour vérifier si ladite taxe est applicable.
En respectant ces différentes étapes et conseils, vous mettez toutes les chances de votre côté pour mener à bien la vente d’une partie de votre terrain et réaliser un projet adapté à vos attentes et à celles de l’acquéreur. N’hésitez pas à faire appel à des professionnels pour vous accompagner et vous conseiller tout au long de ce processus.
